买房不出错,按照要点买房可确保二手房购买放心

由于二手房交易的过程比新房复杂很多，二手房的纠纷比例远高于新房。购房者都不是专业人士，由于信息的不对称，一不小心就有可能掉入购房陷阱。那么，二手房交易有哪些陷阱呢？怎样才能避免掉入二手房陷阱呢？

一、避开产权风险

1、房屋是否被保全、查封、抵押

物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。买房前较好去房管部门查询清楚，并在合同中约定好，如出现此类情况，中介应当承担先行赔付的责任。

2、房屋产权是否为2人或多人共有，共有人是否同意出售房屋

二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。同时，要特别注意卖房人是否已婚，如果已婚，要求在卖房委托书上写上夫妻双方的名字，以避免纠纷。由于房价上涨，卖房人反悔就会以这个理由，要求撤销合同。

3、非产权人、无民事行为能力人或限制民事行为能力人所签合同为无效合同

产权人：拿着卖房人的房本、身份证，去到房管部门核实，以确认卖房人是否为房产的持有人。

无民事行为能力人指：不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歌性精

神病的人。

4、无产权证房一律不买，有一种房叫合同房，仅有购房合同无产权证。这样的房子是无法办理过户的。避免不必要的纠纷，看都别看。

5、特殊房屋，不符合转让条件

经济适用房属、已购公房、回迁房、军产房、限价房、央产房等，在转让时，都有相应的限制条件。如果购买的是这类房产，就一定要了解其是否符合转让条件。房屋产权

二、避开二手房交易陷阱

1、房子已出租

“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗已经成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人忽视，在买房后不能及时入住，从而引起很多纠纷。

2、合同约定要明确、不能留少有

二手房买卖合同应全面考虑，对于一些细节问题一定要约定清楚，例如：户口情况（事关落户，若有子女入学要特别注意）、合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题。在签订购房合同的时候千万不能留少有，以避免房产中介公司或卖家私下慕改合同，不作填写的时候应当用“/“或是“X“代替。

3、不轻易签订委托书

委托书要具体，要限制某项具体的内容。如按揭贷款申请、过户手续办理，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介进行具体约定。切记，切记，具体到某个细项才是根本。

4、保留二手房交易中的相关证据

二手房交易的过程是非常复杂的，时间一长，卖方可能出现毁约。同时在二手房交易过程中会有各种税费及其他的费用要交，所以一开要保留所有证据，如果发生纠纷，有助于保障自身权益。

5、房屋共有人当面签字，不能代签，更不能冒充配偶签字。这样的合同，法院会判决买卖无效，如果卖房人已将钱财转移购房人会损失惨重。

6、价格条款约定要清楚

不能口头保证，在合同中明确屋内在房价之内的是哪些设施，哪些是要另外计算费用的。如维修基金、车库、屋内的装修、家具、地板、空调、热水器等。在签定合同时，应尽量全面、详尽地约定，防止发生类似纠纷。

7、付款后要收取收据

房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。

8、收房过户要验收

买方接收房屋时，房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤等他项过户。特别提示，户口要敦促卖方及时迁出。

三、防止一房多卖

1、买房前必须查询房产的所有人

买房时，和卖家一同去房管部门进行查询产权的归属。如果卖家却以各种方式推脱，那么你就要小心了

2、先进行预告登记

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3、要及时网签

网签指的是到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。通过备案有效防止一房二卖。

四、千万避免买到凶宅

1、对房屋进行全方位考察

上网查询该小区的地址、名字、附近的建筑等，有没有相关信息及网页。

2、走访小区居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。

3、到当地派出所询问

如果房子是凶宅一般在当地派出所会有记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要想办法才行。

4、看价格是否明显低于市场价

买房的时候要注意房子价格是否低得过度，太低就可能异常。购房者在买房前要了解下该小区房屋的售价，对房子的价格心理有个数。

5、在合同中约定相关条款

常见的条款：“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披著,买家有权解除合同并要求业主赔偿”。

五、资金风险

1、卖家房贷未还清

卖家想要拿买家的首付去还清贷款,买家一定要注意,你不能确定卖家把这个钱拿去做什么，让卖家自己想办法偿还这部分贷款或让中介为他提供金融服务。

2、电、气、物业费未结清

很多卖房人可能物业费、水电费、燃气费等费用未交清楚，在过户后就需要由买家来偿还。

3、付款方式模糊

买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定。履行过程避免付款时间与过户时间的先后顺序不明而产生纠纷。

六、房屋本身的风险

1、物业情况

物业服务、供水、供电是否有问题，夏季用电高峰是否会断电这些都是关系到你日后居住的舒适问题。

2、小区环境

购房者应了解小区周边居住环境的大致情况，重点关注是否有噪音污染、安全问题等。

3、邻里关系

购房人可以选不同的时间到意向小区观察小区及人的社会层次,另外也要了解自己看中的房子上下邻里之间的关系。

4、屋内质量

看排水、看墙角、看装潢、看隔热、看质量主要包括检查房屋是否存在漏水、渗水、堵塞等情况。

5、看户型

重点查看下户型布局是否合理、动静是否分区,并应对比房产证户型图,检查下是否存在私自改动、私搭私建等问题。

6、看配套

一要查看住宅小区周边是否有医院、菜市场、超市、银行、学校、公园等。

7、看环境

首先看小区内部环境:卫生、噪音、绿化、健身器材设施等。其次要看小区周边环境：是否靠近马路、铁路、高压线、垃圾焚烧场等。

七、四种情况银行不会审批贷款

1、产证不齐全的二手房

2:产权不清的房子：一是未满5年的经济适用房；二是贷款还未还清的房子。

3、面积太小，房龄过久的二手房一般在房龄20年以上，面积在50平方米以下

的二手房，银行是不予放贷的。

4、特殊类型

主要包括：被依法公告列入拆迁范围的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；违章建筑物和临时搭建的建筑物；属于学校、医院等以公益为目的的公益设施（不论其归属事业单位、社会团体还是个人都不能抵押）。